Con Decreto Banche Aste immobiliari meno onerose

La Camera oggi ha votato la fiducia (351 voti a favore e 180 contrari), approvando l’articolo unico del cosiddetto “DDL Banche” (decreto-legge 14 febbraio 2016, n. 18), nel testo uscito dalla Commissione Finanze (Atto Camera n. 3606-A). Ora la palla passa al Senato, ma non si prevedono sostanziali modifiche.

Un’importante novità, contenuta nell’art. 16 del citato decreto, è costituita dalla possibilità di acquisire immobili sottoposti a procedure esecutive (artt. 555 e ss. c.p.c.) ovvero derivanti da vendite fallimentari (ex art. 107 della Legge Fallimentare) pagando soltanto € 200 per ciascuna delle tasse dovute, ipotecaria, catastale e di registro, in totale € 600, purché l’acquirente rivenda l’immobile così acquisito entro due anni se persona giuridica dall’aggiudicazione definitiva.

Nel testo del decreto già vigente era prevista l’agevolazione a chiunque acquistasse, senza distinzione tra imprese e persone fisiche. Nella versione scaturita dalla discussione in Commissione, ed approvata dall’Aula, si sono inserite al comma 1 le parole “a favore di soggetti che svolgono attività d’impresa” ed è stato inserito il comma 2-bis che consente alle persone fisiche il medesimo vantaggio fiscale allorché l’acquirente integri i requisiti per il cosiddetto acquisto della “prima casa” (nota II-bis) all’art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al T.U. delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131).

Indipendentemente dal soggetto acquirente, in caso non si riesca a rivendere l’immobile entro i due anni decadrà questo regime fiscale di favore e saranno ripresi a tassazione gl’importi previsti per l’acquisto senza agevolazioni della tassa di registro, cioè con una percentuale del 9% sul valore di aggiudicazione, oltre alla sanzione del 30% calcolato sul valore della tassazione normale e degli interessi di mora.

Tale intervento agevolativo ha una durata temporale limitata poiché si applica agli atti emessi dalla data d’entrata in vigore del decreto in commento e fino al 31 dicembre 2016.

Dichiaratamente questa misura intenderebbe favorire gli acquisti alle aste immobiliari che ad oggi restano pendenti per tempi eccessivamente lunghi.

I tempi sono così dilatati anche in ragione del fatto che gl’interessati attendono il passaggio di varie aste sia per avvantaggiarsi della riduzione del prezzo base sia perché la stessa riduzione del prezzo base, in vista di una futura aggiudicazione, abbassa l’importo delle tasse di registro che vengono calcolate percentualmente sul valore di aggiudicazione dell’immobile.

Per il 2016 sarà quindi possibile aggiudicarsi un immobile in asta pagando complessivamente solo € 600,00.

aste-dl-bancheResta aperto il problema di coordinamento con le altre norme che intenderebbero dare impulso agli acquisti alle aste immobiliari, notevolmente incrementate negli ultimi anni a causa della perdurante crisi.

In sede della riforma del Disegno di legge delega al Governo recante disposizioni per l’efficienza del processo civile (A.C. 2953-A), approvato alla Camera lo scorso 10 marzo 2016 entro 18 mesi il Governo deve riformare la procedura di vendita forzata immobiliare.

Se si giunge al quarto esperimento d’asta senza che siano state mai formulate offerte o istanze d’assegnazione la quarta asta si terrà ad un prezzo inferiore della metà rispetto alla precedente, ipotizziamo quindi molto basso.

Altro elemento di criticità sistematica potrebbe esser individuato nell’Atto del Governo n. 256, “Schema di decreto legislativo recante attuazione della direttiva 2014/17/UE in merito ai contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali” prevederebbe la possibilità per gli istituti di credito di siglare un accordo con l’acquirente di un immobile, per il quale richieda un mutuo, di derogare al divieto di “patto commissorio” espresso all’art. 2744 del codice civile, cioè “il patto col quale si conviene che, in mancanza del pagamento del credito nel termine fissato, la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno passi al creditore”.

Secondo lo schema di decreto legislativo in discussione in caso d’inadempimento del debitore di almeno 18 rate anche non consecutive, potrà essere previsto che “la restituzione o il trasferimento del bene immobile oggetto di garanzia reale o dei proventi della vendita del medesimo bene comporta l’estinzione del debito, fermo restando il diritto del consumatore all’eccedenza”.

L’eccedenza sarà corrisposta dall’istituto bancario in favore del debitore allorché a seguito di un’ulteriore perizia sul valore dell’immobile da parte di un perito scelto dalle parti, effettuata, tuttavia, dopo il manifestarsi della situazione d’insolvenza del debitore, il valore dell’immobile sia superiore al credito che la banca deve recuperare.

mercato-crescitaPur tuttavia, se il prezzo di vendita non è, invece, sufficiente ad estinguere il debito “il relativo obbligo di pagamento decorre dopo sei mesi dalla conclusione della procedura esecutiva” (art. 120-quinquiesdecies comma 4).

La disposizione di quest’ultimo comma è molto rischiosa per il consumatore in quanto la banca potrebbe essere propensa ad effettuare una vendita immediata a qualsiasi prezzo, svalutando oltremodo l’immobile realizzando un prezzo basso poiché il suo credito residuo rimarrebbe comunque ancora in capo al debitore.

Anche oggi accade che nelle procedure espropriative molti immobili siano venduti ad un prezzo pari al 50% del valore effettivo ed il debitore resta comunque obbligato per il debito residuo ma, il controllo del giudice, l’eventuale presenza di più creditori oltre all’esperibilità da parte del debitore delle difese previste dal codice di rito offrono maggiori garanzie di trasparenza nell’esecuzione immobiliare, rispetto alla proposta contenuta in questo Atto del Governo.

Questa nuova forma di cessione dell’immobile sebbene possa avere effetto liberatorio per il debitore (ricordiamo solo in caso di differenza positiva tra il valore di vendita dell’immobile ed il debito residuo del consumatore, come lo avrebbe avuto, in ogni caso, anche nelle odierne procedure esecutive) ci auguriamo possa comunque consentire, nel testo che sarà adottato definitivamente, un idoneo esercizio del diritto di difesa del debitore.

Il tutto con buona pace degli altri eventuali creditori, non istituti bancari, che non potranno concorrere alla ripartizione del ricavato della vendita forzata com’è invece possibile oggi nella procedura espropriativa immobiliare.

Avv. Alessandro Alberini

Commenta

commenta

Rispondi

Utilizzando il sito, accetti l'utilizzo dei cookie da parte nostra. maggiori informazioni

Questo sito utilizza i cookie per fonire la migliore esperienza di navigazione possibile. Continuando a utilizzare questo sito senza modificare le impostazioni dei cookie o clicchi su "Accetta" permetti al loro utilizzo.

Chiudi